米兰2023年，廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)連片微改造開(kāi)始推進(jìn)。
當(dāng)改造即將推進(jìn)到集群街2號(hào)，這座老房的業(yè)主之一，年過(guò)七旬的通叔提出了自己的想法：與其修修補(bǔ)補(bǔ)，不如拆了重建。
推倒重建危舊房的想法，源于通叔的日常生活。他先后在供銷社、汽修廠工作，攢錢(qián)在老家建樓房，“我自己都能建兩棟，大家伙合力為什么不能拆了再建一棟？”
根據(jù)公開(kāi)資料，集群街2號(hào)始建于1976年，數(shù)十年風(fēng)吹日曬，樓體出現(xiàn)外墻斑駁、磚體裸露、裂縫滲水等嚴(yán)重問(wèn)題，且被鑒定為D級(jí)危房。
據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%。這意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，且比例將不斷增加，預(yù)計(jì)到2040年前后近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。
城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，“把老房子改好”的存量提質(zhì)成為新重點(diǎn)。
老舊住房自主更新、原拆原建成為城市更新的重要模式。就目前而言，多數(shù)人的觀念仍停留在房地產(chǎn)增量擴(kuò)張的階段，期望通過(guò)政府主導(dǎo)的拆遷補(bǔ)償來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋升級(jí)，而非自己出資“自主更新”。相關(guān)領(lǐng)域研究者指出，觀念更新難、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜等均是推進(jìn)老舊住房自主更新的難點(diǎn)所在。
“十五五”規(guī)劃建議明確提出，大力實(shí)施城市更新。結(jié)合此前發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出了“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，釋放了城市更新模式轉(zhuǎn)型的新信號(hào)。
集群街2號(hào)或是觀察的樣本。在通叔和鄰里、當(dāng)?shù)刈〗ň帧⒁?guī)資局、街道辦、居委會(huì)等合力推動(dòng)下，舊房重建工作從2024年3月開(kāi)工，當(dāng)年底建成。更新后房屋增值1.6倍，成為廣東首個(gè)業(yè)主自籌、原拆原建的危房改造項(xiàng)目。
2023年，老舊小區(qū)改造在集群街鋪開(kāi)，通叔感受到政策對(duì)老房改造的支持，遂將醞釀已久的想法反饋至社區(qū)——這房子太舊，不如拆了建個(gè)新的。
該想法自下而上，得到廣州市花都區(qū)相關(guān)部門(mén)的支持。其后，圍繞集群街2號(hào)業(yè)主自主原拆原建的計(jì)劃，一個(gè)由花都區(qū)各部門(mén)臨時(shí)籌建的“指揮部”成立。前期工作是收集業(yè)主的意愿：有多少人愿意自己掏錢(qián)再建一棟新樓？
豐盛社區(qū)居委會(huì)主任曾燕娜告訴時(shí)代周報(bào)記者，集群街2號(hào)共25戶，一層為16間商鋪，均屬一個(gè)私人業(yè)主；2-5層共有24套住宅，其中15套為公房，產(chǎn)權(quán)屬地方政府、此前作為廉租房對(duì)外出租。這些商鋪和住房持有者對(duì)拆建支持度高。
還有9套屬不同的私人業(yè)主，其中3套為業(yè)主自住，剩余6套或出租、或閑置。9戶私人業(yè)主多為原環(huán)衛(wèi)所的環(huán)衛(wèi)工人，大都是在“房改房”階段以成本價(jià)拿到商品房產(chǎn)權(quán)，且當(dāng)前基本退休。
據(jù)曾燕娜介紹，該項(xiàng)目須業(yè)主同意率超90%才有望推進(jìn)，在前期意見(jiàn)收集階段，不少業(yè)主持觀望態(tài)度。
觀望的主要原因是希望等拆遷，這樣的話不用花錢(qián)就有新房或一筆補(bǔ)償款。另一項(xiàng)擔(dān)憂則是由業(yè)主自主發(fā)起的商品房拆建，在當(dāng)?shù)匚从邢壤Ｈ绻X(qián)給了、房拆了，爛尾怎么辦；還有就是，業(yè)主受限于手頭資金以及家庭財(cái)產(chǎn)糾紛等問(wèn)題，拿不出改造資金。
上述危舊房自主拆建難點(diǎn)，在全國(guó)層面皆有共性。廈門(mén)大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院與經(jīng)濟(jì)學(xué)院雙聘教授趙燕菁認(rèn)為，觀念更新難、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、錢(qián)的來(lái)源、更新周期與臨時(shí)安置等均是推進(jìn)的難點(diǎn)所在。
其中資金問(wèn)題，最為棘手。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)一步提到，老舊小區(qū)居民中，中老年人、低收入群體占比較高，出資能力有限。這也是原拆原建最為棘手也最為客觀的問(wèn)題之一。
回到集群街2號(hào)。
“當(dāng)時(shí)（拆建之前）很多業(yè)主和租戶反饋，樓上一用水、樓下就漏水，而且墻體斑駁、脫落頻繁。”
曾燕娜提到，居住體驗(yàn)不好之外，房屋存在安全隱患，比如近年每逢臺(tái)風(fēng)天均需密切監(jiān)測(cè)、組織居民撤離，如果房子破敗到無(wú)法住人的程度，那時(shí)候住戶再撤離損失更大，不僅沒(méi)了住處，危房佇立于鬧市區(qū)也是極大的安全隱患。
通叔長(zhǎng)期住在農(nóng)村老家的新房，此前將集群街的房子出租，但最近幾年因?yàn)樘^(guò)老舊，考慮到出租可能存在風(fēng)險(xiǎn)，將其閑置多年。
而村里的房子沒(méi)有電梯，他年事已大，考慮到自己電梯房更適宜居住，對(duì)兒輩也是一筆資產(chǎn)。于是他成了業(yè)主中的積極動(dòng)員者。
他告訴時(shí)代周報(bào)記者，從根本上，大家都知道這（自主拆建）是劃得來(lái)的，但是業(yè)主們?cè)诘却嗬谩⒒蛘哒f(shuō)消除更多顧慮。于是他告訴老街坊們，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期等拆遷不可能了，再就是新房建好了，不僅自己住得好、也是把好房子留給了下一代，“但是這件事情最后做得通，不在于我，在于大家知道這件事‘有利可圖’”。
曾燕娜回憶拆建意見(jiàn)統(tǒng)籌階段，他們召開(kāi)業(yè)主大會(huì)收集意見(jiàn)，有的業(yè)主只是反對(duì)、沒(méi)說(shuō)更多，他們不愿意把顧慮心思在公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)出來(lái)。后來(lái)通過(guò)單獨(dú)走訪、入戶，一些之前反對(duì)的業(yè)主開(kāi)始吐露真實(shí)想法：有人籌不上錢(qián)，有人怕項(xiàng)目黃了無(wú)家可歸。
他們從多方面打消顧慮：首先明確項(xiàng)目有地方政府、國(guó)企背書(shū)；其次意見(jiàn)統(tǒng)一后，關(guān)于拆建成本計(jì)算、施工單位選擇、包括選什么品牌款式的硬裝，均由業(yè)主共同投票、自主抉擇；拆建成本公布并獲認(rèn)可后，收集上來(lái)的資金均放至一個(gè)共管賬戶，由業(yè)主代表、居委會(huì)做監(jiān)督方，每次建設(shè)單位取錢(qián)都要三方一起，保障資金安全，以及使用過(guò)程的合法合規(guī)、公開(kāi)透明。
意見(jiàn)統(tǒng)籌可以靠“說(shuō)”，資金方面難題何解？
2024年初，承建企業(yè)給出的4600元/平方米的拆建成本獲大部分業(yè)主同意。24戶住宅面積略有差異、但都在60平米上下，算下來(lái)每戶拆建總成本30萬(wàn)元上下。
比如年過(guò)七旬的馬姨夫婦，和他們一起生活的還有剛成年的孫子，彼時(shí)家中經(jīng)濟(jì)來(lái)源是老人一人的退休工資，負(fù)擔(dān)老兩口醫(yī)藥費(fèi)和孫子上學(xué)之后，基本無(wú)剩余。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元參與危房自主拆建，有心無(wú)力。
時(shí)代周報(bào)記者采訪了解到，2024年正逢馬姨孫子畢業(yè)，街道想到的一項(xiàng)解決方案是，房屋建造資金由當(dāng)?shù)貒?guó)企為其墊資，建成后房屋具備抵押條件，則將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)渡給孫子，由其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押，以償還國(guó)企墊資。
隨著城市化進(jìn)入存量提質(zhì)階段，由居民主導(dǎo)的自主更新必將成為城市更新的主流路徑。這一路徑也在近年政策文件中被屢屢提及、給予不同程度支持，但現(xiàn)階段真正落地者寥寥。
在全國(guó)層面，自主更新過(guò)程中“錢(qián)從何來(lái)”的問(wèn)題，正是原拆原建計(jì)劃中最被關(guān)注和探討的重點(diǎn)。
趙燕菁認(rèn)為，在業(yè)主自籌基礎(chǔ)上，政府可提供專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，銀行可推出以房屋產(chǎn)權(quán)抵押的專項(xiàng)貸款，降低居民自主更新的資金壓力。具體來(lái)說(shuō)，金融支持方面，銀行可參照房地產(chǎn)按揭貸款模式，以居民持有的房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，為“原拆原建”項(xiàng)目提供專項(xiàng)貸款。
“由于建安成本遠(yuǎn)低于房屋市場(chǎng)售價(jià)，此類貸款的金額通常較小，抵押物的價(jià)值覆蓋倍數(shù)高，因而整體風(fēng)險(xiǎn)可控，甚至較傳統(tǒng)房地產(chǎn)貸款更為穩(wěn)健安全。”
以集群街2號(hào)為例，作為廣東首個(gè)上榜“全國(guó)經(jīng)驗(yàn)”的危舊房業(yè)主自籌、原拆原建范本，其從提出、落地到完成的始末，可以為全國(guó)提供什么經(jīng)驗(yàn)？其率先走通的基礎(chǔ)是什么？
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院首席規(guī)劃師、廣東省國(guó)土空間規(guī)劃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馬向明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，集群街2號(hào)自主更新的案例，對(duì)于廣州乃至全國(guó)層面的重要的意義在于，這是一條走得通、有收益的路，“從而降低更多危舊房自主更新的前期協(xié)調(diào)成本”。
馬向明進(jìn)一步指出，現(xiàn)階段強(qiáng)調(diào)“業(yè)主自拆自建”，一大原因是這些危舊房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，前期意見(jiàn)統(tǒng)籌和資金籌備耗時(shí)耗力。從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)增容后作為回報(bào)后，沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)單位耗得起這樣的成本，“通過(guò)自主更新，可以把共識(shí)達(dá)成的成本內(nèi)部化，建設(shè)單位的主要作用是代建”。
“從集群街2號(hào)拆建始末可以看到，一方面是拆建成本不會(huì)太高、拆建后市場(chǎng)價(jià)值明顯提升；另一方面是通過(guò)現(xiàn)代化材料、專業(yè)化施工，實(shí)現(xiàn)面積基本不變但居住體驗(yàn)明顯提升，居民有獲得感”。
根據(jù)公開(kāi)資料，集群街2號(hào)拆建投資約800萬(wàn)元，由業(yè)主按照4600元/平方米標(biāo)準(zhǔn)共同承擔(dān)改造成本。且新樓建成后，解決了困擾小區(qū)居民多年的供水、電梯加裝等問(wèn)題，并使房屋增值160%。
租金提升更加明顯。曾燕娜說(shuō)，拆建前一套房的月租在200元-300元，現(xiàn)在月租已經(jīng)提升至1000元上下。
另外，集群街2號(hào)率先完成自主更新，也存在一些前提基礎(chǔ)。
馬向明指出，當(dāng)前全國(guó)層面的自主更新優(yōu)秀案例，雖然很大程度剝離了政府資金補(bǔ)貼的依賴，但相關(guān)行政部門(mén)、街道、社區(qū)的人力支持力度頗大，這也是對(duì)前期試點(diǎn)項(xiàng)目的應(yīng)有支持。不過(guò)政府人力是有限的，走向常態(tài)化之后，行政方面的支持更多側(cè)重相關(guān)手續(xù)證件優(yōu)化審批，業(yè)主意見(jiàn)統(tǒng)籌工作要交給業(yè)主自己。
比如，作為業(yè)主自主拆建帶頭案例，集群街2號(hào)拆建過(guò)程遇到的困難，此前并無(wú)應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，需要?jiǎng)?chuàng)新性的體制機(jī)制應(yīng)對(duì)。
時(shí)代周報(bào)記者綜合梳理和采訪了解到，在集群街2號(hào)自主更新的整個(gè)過(guò)程，當(dāng)?shù)貙ｉT(mén)成立臨時(shí)黨支部，專門(mén)出臺(tái)《危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》，讓項(xiàng)目的推進(jìn)有人負(fù)責(zé)、有據(jù)可依；且在審批、驗(yàn)收、證件辦理緩解優(yōu)化流程，比如將業(yè)主取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，由原來(lái)的2-3個(gè)月壓減至15天。
再者，集群街2號(hào)雖然產(chǎn)權(quán)不一，但構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單，私人業(yè)主只有9戶，而且基本是一個(gè)單位的退休員工，差異相對(duì)不會(huì)太大，更容易達(dá)成共識(shí)。“今后更多危舊房，可能面對(duì)的是數(shù)量更多、五花八門(mén)的業(yè)主，溝通成本更大。”馬向明說(shuō)。
必須看到的是，未來(lái)一段時(shí)間，1980年至2000年建成的大量住房逐步老化，城鎮(zhèn)老房危房的占比還會(huì)顯著增加，業(yè)主自籌資金、原拆原建將成為這些老房危房改造的主流路徑。
這意味著，過(guò)去“政府拆建”到如今產(chǎn)權(quán)人“自主更新”的思維轉(zhuǎn)變，需要大范圍鋪開(kāi)。這既是產(chǎn)權(quán)人提升居住體驗(yàn)、促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)值恢復(fù)的方式，也有益于減少危房失修、甚至當(dāng)拆不拆可能帶來(lái)的安全隱患和城市風(fēng)貌受損。
不過(guò)需要看到的是，現(xiàn)階段大眾對(duì)自主拆建接受度不高。馬向明表示，當(dāng)前不少國(guó)家已經(jīng)明晰危房發(fā)生安全事故、甚至倒塌時(shí)產(chǎn)權(quán)人的法律責(zé)任。我國(guó)也有條文規(guī)定“房屋產(chǎn)權(quán)人是房屋安全第一責(zé)任人”，不過(guò)該條例主要指向自建房，對(duì)多產(chǎn)權(quán)房屋的事故責(zé)任還未明確。
他建議，隨著未來(lái)幾十年我國(guó)危房數(shù)量增加，應(yīng)該完善相關(guān)法律條文，明確多產(chǎn)權(quán)老房危房發(fā)生安全隱患時(shí)產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任，倒逼產(chǎn)權(quán)人積極參與自主更新、或?qū)a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給愿意參與自主更新的人群。
（推廣）
(責(zé)任編輯:陸明)
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