米兰12月1日，國家發(fā)改委發(fā)布《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 項目行業(yè)范圍清單 (2025 年版)》，將租賃住房全面納入可申報范圍，包括保障性租賃住房、公共租賃住房、市場化租賃住房，以及園區(qū)配套類租賃住房。
這是繼2021年首批保障性租賃住房納入REITs試點后，又一重大政策突破。
從2020年首批基礎設施REITs試點至今，保障性租賃住房已成為重要的成熟資產(chǎn)類型。2022年首批保障性租賃住房REITs成功上市，截至今年10月底，8只REIT產(chǎn)品落地并平穩(wěn)運行，其中1只產(chǎn)品擴募成功，總發(fā)行規(guī)模達140億元，總市值近200億元，行業(yè)步入“首發(fā)+擴募”并行的新階段。與此同時，市場上還有多只擬發(fā)行的REITs正在積極籌備中，Pre-REITs基金或資管運營平臺的設立也在持續(xù)推進。
但與保租房相比，市場化租賃住房的政策位置長期模糊。此前，市場化長租公寓雖有探索，但尚未進入REITs發(fā)行目錄。
此次租賃住房全面納入REITs試點范圍，打破了此前僅保障性租賃房可入池的限制，覆蓋從“剛需”到“改善”的全需求層級。市場化租賃住房資產(chǎn)正式獲得政策“入場券”，具備了申報推薦的前置條件。
市場化租賃住房存量龐大，尤其是一線和新一線城市，具備穩(wěn)定租金現(xiàn)金流和規(guī)模優(yōu)勢，但傳統(tǒng)融資工具受限。REITs一旦落地，將提供低成本、長期限、可循環(huán)的資本渠道，為市場化租賃住房注入“活水”。
這將推動租賃住房產(chǎn)業(yè)迎來全品類資產(chǎn)證券化的黃金期。隨著政策落地，預計將有三類項目率先申報：一是大城市優(yōu)質保障性租賃住房項目;二是國企自持的高品質市場化租賃社區(qū)，三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房。
長期以來，租賃住房產(chǎn)業(yè)面臨著投資規(guī)模大、回收周期長等問題，導致社會資本“望而卻步”。尤其是市場化租賃住房項目，因缺乏有效的退出渠道，企業(yè)往往陷入"投得起、管得好、退不出"的困境。
而REITs通過資產(chǎn)證券化手段，將租賃住房的長期收益轉化為可流動的資本市場產(chǎn)品，既讓投資者獲得穩(wěn)定分紅，也為租賃企業(yè)回籠資金用于新項目開發(fā)。
對住房租賃產(chǎn)業(yè)而言，這不僅是融資渠道的擴容，更將進一步推動產(chǎn)業(yè)邏輯發(fā)生根本性轉變——從“掙租金差價”的舊模式，轉向“靠資產(chǎn)增值與運營提效”的資管化新賽道。
這意味著，“優(yōu)質資產(chǎn)聚合”將成為趨勢，只有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和增值潛力的優(yōu)質資產(chǎn)，才能滿足 REITs 發(fā)行要求。同時，在運營端，“精細化”成為生存底線。REITs對現(xiàn)金流穩(wěn)定性的嚴苛要求，倒逼企業(yè)從“重規(guī)模”轉向“重質量”。例如，通過引入便利店、健身房、共享辦公等業(yè)態(tài)，以配套服務拓展收益來源。
租賃住房具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強特點。數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，已上市的8只保障性租賃住房REITs的平均出租率長期維持在95%以上，租金收繳率在99%左右、租約年限同比增長21%，平均年化分派率穩(wěn)定在4%以上。這種“高穩(wěn)定、可預期”的收益特征，讓租賃住房從過去的“重資產(chǎn)包袱”，變成了資本市場爭搶的“香餑餑”。
今年以來，險資頻繁投向長租公寓資產(chǎn)。如，新華保險等聯(lián)合投資16億元收購廈門泊寓項目、大家保險13.54億元收購華潤寶山長租公寓項目、友邦保險9.8億元拿下上海松江柚米社區(qū)......
從租住市場資管化案例來看，路徑主要有兩種模式：一是設立Pre-REITs基金;二是成立“資管+運營一體化專業(yè)平臺”。
對重資產(chǎn)運營的保租房企業(yè)而言，險資成為Pre-REITs基金的核心力量。險資的特點是資金規(guī)模大、投資周期長，與保租房“穩(wěn)現(xiàn)金流、低波動”的屬性高度契合。比如萬科設立的Pre-REITs基金，專項收購泊寓成熟社區(qū)，通過標準化運營提升資產(chǎn)質量后，再以REITs形式退出。這種“孵化-成熟-上市”的路徑，讓保租房資產(chǎn)實現(xiàn)了“從沉淀到流動”的轉化。
而市場化租賃住房則成為外資的重點布局領域。例如，自如與全球資管巨頭景順房地產(chǎn)共同成立資管平臺“星耀如景”，計劃投資12億元在北京石景山建設1500間租賃公寓。外資青睞的，正是“資管+運營一體化”模式——通過與本土運營方合作，整合專業(yè)運營能力與全球資本資源，先通過精細化運營提升資產(chǎn)回報率，再借助REITs實現(xiàn)退出閉環(huán)。景順這類機構入場不僅帶來資金，更帶來了成熟的資管經(jīng)驗。
從產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展來看，此次租賃住房全面入池REITs，將使得租賃住房進一步成為資本市場認可的長期配置標的，極大提升行業(yè)的“可投性”和資本的可進入性。
隨著更多優(yōu)質資源涌入，也將推動行業(yè)標準的完善、技術的應用與服務的升級——比如智慧化管理系統(tǒng)的普及、租賃服務鏈條的延伸、租售同權政策的深化等。
站在產(chǎn)業(yè)轉型的關鍵節(jié)點，租賃住房全面納入REITs既是機遇也是考驗。
對企業(yè)而言，唯有夯實運營能力、堅守合規(guī)底線，才能在資本加持下實現(xiàn)高質量發(fā)展;對行業(yè)而言，這一政策將加速淘汰不合規(guī)的中小機構，推動資源向頭部企業(yè)與優(yōu)質項目集中;對社會而言，產(chǎn)業(yè)的成熟將切實改善居住體驗，讓"租有宜居"的目標更近一步。
可以預見，租賃住房行業(yè)將逐漸告別“靠政策輸血”的初級階段，步入“靠市場造血”的成熟周期。
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(責任編輯:陸明)
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