米兰自2021年首批公募REITs試點落地以來，中國公募REITs市場實現(xiàn)了從“提質(zhì)擴容”到“常態(tài)化發(fā)行”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，已有78只公募REITs成立，截至2025年三季度末的合計規(guī)模達1823.99億元，資產(chǎn)類型包括倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等。
如今，公募REITs又繼續(xù)擴圍至更多資產(chǎn)類型。12月1日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 項目行業(yè)范圍清單 (2025 年版)》，對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進一步拓展，將商業(yè)辦公設(shè)施、城市更新設(shè)施等納入可申報范圍。
值得一提的是，在租賃住房領(lǐng)域，此次將租賃住房全面納入可申報范圍，包括保障性租賃住房、公共租賃住房、市場化租賃住房，以及園區(qū)配套類租賃住房。這意味著，繼首批保障性租賃住房納入REITs試點后，市場化租賃住房也終于獲得“入場券”。
業(yè)內(nèi)認為，此次租賃住房全面納入REITs試點范圍，打破了此前僅保障性租賃住房可入池的限制，覆蓋從“剛需”到“改善”的全需求層級，這將推動租賃住房產(chǎn)業(yè)迎來全品類資產(chǎn)證券化的黃金期。
“在整個大不動產(chǎn)REITs品類里，租賃住房是最好的品類。”
近日，瓴寓國際CEO張愛華在接受界面新聞采訪時表示，近兩年，公募REITs落地以來，租賃住房品類尤其受投資人追捧。
公開資料顯示，從2022年首批保障性租賃住房REITs成功上市，截至今年10月底，8只REIT產(chǎn)品落地并平穩(wěn)運行，其中1只產(chǎn)品擴募成功，總發(fā)行規(guī)模達140億元，總市值近200億元。
根據(jù)已上市的8只住房租賃REITs披露的2025年第三季度業(yè)績表現(xiàn)來看，也展現(xiàn)出保障性租賃住房資產(chǎn)在核心城市租賃剛需支撐下的運營韌性。
數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度8只住房租賃REITs合計實現(xiàn)收入1.95億元，合計凈利潤約5662.98萬元，較上季度分別增長8.33%和5.64%。
12月3日，華夏基金發(fā)布旗下華潤有巢租賃住房REIT的擴募招募說明書，其擴募正式進入發(fā)售環(huán)節(jié)，擴募日期為12月8日-12日。
據(jù)界面新聞了解，本次發(fā)售的配售比例為0.9，發(fā)售金額不高于11.4億元且不低于9.915億元。若按認購價格2.53元/份和4.5億份的可配售份額數(shù)量計算，本次發(fā)售若獲得全部原持有人足額認購，預計募集資金總額為11.385億元（不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。
與此同時，市場上還有多只擬發(fā)行的REITs正在積極籌備中，Pre-REITs基金或資管運營平臺的設(shè)立也在持續(xù)推進。
“投資圈有個關(guān)鍵指標叫Cap Rate，即資本化率，也即一年租金占資產(chǎn)價值的比例，數(shù)值越低則資產(chǎn)安全性越高。而租賃住房品類有個特點，就是進入時回報要求最低，Cap Rate大概在3.8，市場上大部分都在4以上，比如酒店類要到6-7。”張愛華向界面新聞表示。
因此，選擇租賃住房項目的投資者對該項資產(chǎn)的長期穩(wěn)定更有信心。張愛華認為，“其實投資就是一門追求平衡的藝術(shù)，低風險對應低回報，而高風險則可能收獲高回報。”
作為租賃住房領(lǐng)域代表企業(yè)之一，瓴寓國際發(fā)展超過十年，已實現(xiàn)項目跑通“投融建管退”全周期閉環(huán)。據(jù)張愛華介紹，截至目前，瓴寓國際已實現(xiàn)了12個租賃住房項目的退出。
2022年1月，上海浦江華僑城柚米社區(qū)完成資產(chǎn)退出，并成為住房租賃領(lǐng)域內(nèi)首個“投融建管退”資管全周期跑通的項目；還有今年剛開業(yè)不久的南京河西南（G116）項目，瓴寓國際作為運營方，在項目開發(fā)初期就和新華灃裕、紫金財險成立了聯(lián)合基金，這種“先募后投”的方式，為項目的全生命周期提供了較為精準的資產(chǎn)管理方式。
張愛華認為，對于公募REITs而言，資產(chǎn)具有流動性非常重要。
瓴寓國際所有的項目都是按照“以退定投”。張愛華告訴界面新聞，“瓴寓國際會根據(jù)投資人對項目退出時點和資本化率（cap rate）的要求，提前規(guī)劃好項目退出路徑，并建立相應的風險管理模型。”
首先，在投資端，不能選市場有問題的項目、需求不足的項目，同時要做對產(chǎn)品。張愛華表示，投資者對產(chǎn)品的長期持有性要求很高，并非簡單原來租個房子，二房東隨便裝修就可以，產(chǎn)品要具備可持續(xù)性。
而在城市選擇上，張愛華指出，“原來市場對二線城市并不積極看好，但有了公募REITs后，反而拉通了一、二線城市之間的投資回報率。”
“一方面，一線城市競爭太激烈，二線城市的回報率會高一些；另一方面，其實租賃住房屬于局部市場，只有人口需求旺盛的城市更適合做，不能到處做，就算沒有太大差異，也得選擇更好的城市來做。”張愛華向界面新聞表示。
盡管租賃住房賽道持續(xù)獲得投資者青睞，且市場化租賃住房已具備公募REITs發(fā)行準入條件，但張愛華仍判斷，2026年國內(nèi)租賃住房市場租金大幅上漲的概率相對較低。
張愛華指出，租賃住房租金水平核心由供需關(guān)系主導，此前租金下行的核心驅(qū)動因素為市場供應過剩，以上海為代表的華東區(qū)域，保障性租賃住房供應量集中釋放而需求端相對平穩(wěn)，租賃房源競爭加劇直接拉低租金水平。
“中長期我們?nèi)猿种斏鳂酚^態(tài)度，因為集中供應階段已趨近尾聲了。”近兩年來租賃用地供應已明顯收縮，結(jié)合租賃用地從拿地到房源入市通常需2-3年的開發(fā)周期推算，預計2027 年起市場新增供應將逐步回落。也就是說，2024-2025年將成為租賃住房市場的供應峰值期，峰值過后供需格局有望逐步趨于均衡。
“至于租金能否出現(xiàn)上漲，仍取決于居民消費能力及GDP消費指數(shù)是否增長，因為租賃服務(wù)本質(zhì)上屬于消費屬性范疇。”張愛華向界面新聞表示。
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(責任編輯:陸明)
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